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如何让楼市调整的震荡降到最小程度

搜狐   2017-06-10 08:49

这两天炒作得最为热闹的又是北京的学位房,新闻标题就是“扛不住了!北京东西城学位房价格跳水近百万”。像这类的题目或新闻有意义吗?

其实,就如早些时候炒作北京市的学位房是如何快速飚升一样,对房地产市场没有半点意义,除了如何来推高周边的房子之外。同样,炒作北京市的学位房子如何跌价,如何降价一百万,也是没有一点意义的。因为,这样的房价是个体还个体,是小众还小众,绝大多数人根本就不关心的问题,对绝大多数人没有用的信息。这种房价涨不涨,降不降对绝大多数人都是没有意义的。

因为,这种房价不仅十分小众,而且这完全是离奇的教育政策所导致的结果。这样离奇的房价,政府不出台政策来治理,而是任何发展,司马昭之心,路人皆知!否则,那样一套60平方米左右的破旧的房子能够值多少钱?而且这些房子的价格早就被人炒作到天上去了,现在却在惊呼大叫房价下跌百万了,可笑不可笑。

现在我们要关注的是,这一轮的房地产市场政策调控,能不能让国内房地产市场,特别是如一线二线城市的房地产市场真正回归“房价是用来住的,不是用来炒作的”这样一个基点,以及让这种回归过程,房地产市场的震荡降到。因为,按照中央的基本精神,当前中国的房地产市场调控,特别是一二线城市房地产市场的调整或转型是必然的,否则中国的房地产市场是无法回到居住的功能上来,也不可能让未来中国经济能够持续稳定发展。但是,从历史的经验来看,这样的调控往往容易引发市场的巨大震荡,并由这种震荡引发银行危机及金融危机。

对此,中央政府是不愿意看到了。但是中央政府又特别担心,中国一二线城市房地产市场不出现根本性的调整,房地产市场不能够由投资炒作为主导的市场向消费为主导的市场转型,中国经济非出问题不可。所以,现在不少城市的房地产市场调控政策,为何会对行政性房地产调控政策情有独钟,甚至于无所不用其极,根本原因就想两全其美,即完全遏制住房房地产市场投机炒作,又让房价调整或下降在不动声色中。

比如,目前北京的房地产市场调控政策,限购、限贷、限价、限售、限制商住房等,投机炒作者再利用金融杠杆进入房地产市场几乎不可能。再加上按揭贷款利率正在缓慢上升,更是封死了住房投机炒作者利用金融杠杆进入的渠道。如果没有金融杠杆,特别是过高的金融杠杆,住房投资者是不会进入房地产市场。

有人说可全款购买住房,这肯定是在说笑话。因为,住房投资者进入房地产市场的目的为了什么,不就是有利可图吗?如果金融市场融资成本高,即使投机炒作者有资金,其机会成本同样是很高。在这种情况下,一则房地产市场的投资炒作者不看好这个市场,多数不进入,有资金的人进入,购买之后是否有人来接盘是不确定的。如果没有人接盘,有资金的人也是没有意愿进入的。

同时,如果金融市场的机会成本高,住房炒作者肯定会想,与其进入这个高风险、流动性低、交易成本高的市场,还不如进入其他投资市场不更好吗?所以,在目前的情况下,即使是资金多的投资者,也是会进入其他市场的。这是一个什么意义呢?也就是说,如果北京的投资炒作者再没有动力进入房地产市场,这不仅无法再让房价推高无论是学位房,还是其他一般住房都如此,而且也可能让房地产市场的价格上涨预期逆转。学位房价格的下跌,即使对绝大多数人来说没有多少意义,但是它对整个房价上涨预期逆转也会起到推波助澜的作用。市场会想连学位房的价格都下跌了,那么其他的房价同样会进入下降通道。当然这种房价上涨预期的逆转肯定是在细微的变化中,而不是如股市那样价格突然下跌。

因为,现在的持有住房者没有愿意让自己手中房子的价格下跌,特别这些从来没有经过房地产市场周期调整的购买住房者更是如此。如果持有住房者没有愿意让自己手中的房子价格下跌,因此他们也不会降价卖出手中的住房,而且希望政府的房地产市场的调控政策再次停止,新一轮的救市政策开始及再让房价上涨。也正是这种市场的房地产市场政策与持有住房者的愿意持续博弈,就会出现房地产市场的销售量突然暴跌,但房价只是些微调整的僵持局面。也正是这种僵持的局面,如果能够持续一二年,房地产市场的调整尽管很慢,房价下跌也会很小,但是市场的震荡同样会很小,这就是政府所要看到目标。但是一二年后情况如何,这些住房持有的投机炒作者是看不清的,也是没有能力来左右的。

可以说,一二年后可能的情况是,房地产市场真正回归“房价是用来住的,不是用来炒作的”这个定位更是会清楚及逐渐地落实。如果这种情况出现,房地产市场的价格逐渐下调的趋势会更加明显。当一些城市的房价在逐渐下跌之后,一些住房投资炒作者要想逃出这个市场已经回天无力了,因为市场的价格轨迹已经全部下移了。这时,政府的房地产市场调控政策的目的就达到了。

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