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11城升级楼市调控 资金“见顶”明年房企或入冬

中财网   2016-12-07 09:56

距离“9·30”楼市调控两月有余,多地楼市调控步伐并未停止。据记者不完全统计,11月份,有11个城市升级调控政策对楼市进行收紧,上海超越北京、深圳,成为限购限贷举措严厉的城市。业内人士预计,12月份热点城市房价涨幅将收窄,进而促使房地产市场继续回归理性。

11城上月升级楼市调控政策

据中新网记者统计,11月份,11个城市出台了楼市调控政策,或加码调控,例如上海、天津、武汉、成都、杭州等;或出台文件规范经营秩序,例如,西安、南京于11月14日夜间发文加强市场整顿。

“自从9·30开始,各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。”某机构首席分析师张大伟称。

从调控内容来看,多数调控加码的城市,都着眼于贷款政策的收紧和严格落实。例如,11月10日起,杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例;11月15日,深圳要求,职工家庭二套房公积金贷款低首付比例从30%升至70%;随后,东莞、福州出台调控新政,提高职工公积金贷款的低首付比例。天津也明确,非津户籍家庭若在市内六区和武清区范围内购买首套住房,低首付比例为40%;其他区域低首付比例30%。

首付款比例来看,上海楼市的限贷政策已经与北京“看齐”,但对于二套房的认定,上海采取的“认房又认贷”,较北京的“认房不认贷”更为严格。自11月29日起,上海居民家庭首次购房,商贷首付比例不低于35%;购买二套房(包括上海无房但有贷款记录者)商贷首付低50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

在不少业内人士看来,上海房贷门槛之高,已跃升为北上广深4个一线城市首位。“上海此轮调控直击信贷房价等核心问题,对于高杠杠买房等行为有一个较为明显的管制影响。”业内表示。

楼市成交量创近18个月新低

11月份,某研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米,环比减少10.5%,同比减少4.2%。

“今年5-7月份市场交易呈现逐月下降态势,到了8-9月份有所上升,10月份受政策管控影响,市场交易出现下滑,而11月份政策调控效应显现,成交量继续下滑。”专家表示,这一走势体现了政策调控的有效性。

来自某机构研究中心新统计数据显示,11月楼市全面降温。11月,54个主要城市合计网签量24.9万套,环比下调11%。如果不计入今年2月份(因春节假期而处于成交谷底)的成交数据,11月成交量创下近18个月新低。

调控叠加未来市场有望持续降温

“升级调控的都是房价前期涨幅较高的城市。”张大伟说,从10月房价走势看,总体涨幅有所放缓,但部分依然在上涨中,升级调控是为了停止上涨;另外,11月市场成交开始明显下调,叠加这些调控措施,市场有望持续降温。

专家也预计,随着政策效应的继续显现,热点城市市场成交面积在12月份将有继续下降的可能,房价涨幅也将收窄,进而促使房地产市场逐步回归理性。

“第四季度市场相比第三季度有明显降温迹象,其背后一方面是调控不断收紧,对市场各类限制干预所产生的政策效应显现;另一方面,市场供应大幅萎缩,进而对当前及后市的成交水平带来明显抑制。”张大伟说。

银行房贷全面收紧?分析称个别银行自主行为

张大伟说,此轮政策原则是“一城一策”、甚至“一城多策”,所以各城市力度不一,部分城市力度较大,也给很多政策力度不大的城市带来压力。

“石家庄、青岛、长沙、重庆等城市,总体上炒房需求较大,如果此类城市房价上涨节奏比较快,不排除会继续出台相应的收紧政策。”在专家看来,后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列。

一位地产中介人员向记者透露,“近,北京个别银行开始执行‘认房又认贷’,目前包括汇丰银行、上海银行等。”

记者先后致电上海银行和汇丰银行进行核实,两家银行的房贷政策确已执行“认房又认贷”,目前,仅接受首套房商业贷款的申请;或者在已结清首套房贷款的情况下,再次申请商贷。

“这属于个别银行的自主行为,一般是出于年底揽储或者其他方面原因,不会影响整体信贷政策。”亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉记者,从11月北京楼市的成交量和房价数据来看,调控发挥了“维稳”作用,短期无需再加码。

专家也认同上述观点,“从政策层面看,应该不会出台对商业银行全部房贷进行收紧的指示或文件”,但有可能进行窗口指导,或允许部分贷款额度较紧的商业银行自我调节。(中新网)

资金"见顶"明年房企或入冬

随着楼市调控政策密集出台,进入房地产和基础产业领域的各路资金迅速"退烧"。信托渠道融资规模"腰斩",房企债券融资下降7成,美债提前赎回,让2016年的"吸金王"年底惨淡收官。

业内人士表示,未来在紧缩性调控和监管条件下,房企资金难如前期般宽松,房企2017年需要做好过冬准备。

数据显示,进入四季度以来,房企通过信托渠道融资规模在9月达到高峰以后,迅速掉头直下。用益信托网新统计数据显示,10月68家信托公司共成立45只房地产集合信托产品,规模仅为119.8亿元,较9月65只214.9亿元的体量,成立只数下降30.8%,规模上更是几近"腰斩"。11月房地产信托产品更是仅仅成立27只,融资总额为62亿元。其中,11月21日到11月30日10天时间内,房地产信托成立数量仅3只,融资额度仅为2.9亿元。

"除了今年2月份受春节因素影响外,11月在成立规模上,可以说达到全年的谷底。"用益信托分析师帅国让表示,监管部门相继对进入房地产领域的资金进行限制,信托出于对风险的顾虑也进一步收窄在房地产领域的投资;此外,财政部近日发布公告,明确表示政府违规出具的"担保函"无效,这对基础产业类信托的发行造成了一定影响。

在信托收紧的同时,房企发债也同步收紧。某机构研究中心统计数据显示,2016年截至目前,房企私募债、公司债、中期票据等融资达到了11156亿,历史首次突破万亿元,同比同口径上涨幅度达到了25%。但值得注意的是,从10月来看,融资总额仅为685亿元,11月融资额更是下降至288.3亿元,较9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元、7月的1223.76亿元分别下降75%、73.7%、76.4%。

某机构首席分析师张大伟认为,债券是房企融资成本低廉的方式,今年对市场爆发做了有力支撑。但自9月底,地方政府和高层接连推出一系列紧缩房市政策措施,上交所、深交所相继发文审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排,明确房企债券募集资金禁用于购置土地,房企的债券融资难度明显加大。

此外,值得一提的是,在美元走强态势下,房企海外发债不但被遏制,更出现了大规模提前赎回。

11月28日,龙湖地产披露,其已于25日完成赎回2019年到期优先票据,赎回金额相当于票据本金额103.44%,此外加截至赎回日期(但不包括该日)的累计及未支付的利息的赎回价。11月15日,景瑞控股有限公司发布公告宣布,公司于11月14日以2190万美元的总代价(包括未付应计利息)购买本金总额为2050万美元的部分2018年票据。不久前,花样年表示,公司近期于公开市场购买本金总额分别为650万美元及570万美元的2019年票据及2017年票据的部分。

张大伟说,人民币贬值突破6.9新关口,海外发债资金成本大幅高涨,房企加快赎回美元债步伐。据统计,仅11月来,房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元,随着美元走强,房企赎回的速度还在加快。

而在涉房贷款方面,CRIC研究中心数据显示,前三季度个人住房贷款增加3.6万亿元,同比多增1.8万亿元,9月末增速为 34.9%,而在房地产政策收紧的背景下,预计未来几个季度人民币涉房贷款余额同比增速将震荡式收窄。

业内表示,2016年三季度,房地产业金融环境指数为0.58,保持在偏松区间,较二季度略有降低,这也是2016年以来首次告别"宽松区间"。

中国社会科学院财经战略研究院城房室副研究员高广春表示,2016年房地产公司债异军突起、明股实债绕开监管、定增井喷,给予了房企充足资金。但是,未来在紧缩性调控和监管条件下,房市降温、房企运营业绩走低甚至恶化是大概率事件,房企2017年需要做好过冬准备。

广发证券(000776)首席分析师乐家栋也表示,货币环境发生变化,房企融资渠道受阻。市场景气度下滑,将大大影响房企投融资诉求。

对此,融创中国董事会主席孙宏斌直言,在去杠杆的背景下,对于房企来说,谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,将是房企竞争的优势。但是如果企业资产质量、运作能力都较差,那么高杠杆将使房企更快死亡。

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