人们都想拥有一套自己的住房，但是动辄几十万元的购房款又使不少人望房兴叹。于是，一些买不起商品房的购房一族转而追捧价格相对低廉的小产权房。殊不知在目前的法律条件下，买卖小产权房是不受法律保护的，一旦买下小产权房，终的结果很可能是竹篮打水一场空。
社旗县的凌某就遇到了这样的事。因贪图便宜，凌某购买了一套房屋。买房时，房主一再保证能办理房产证。可当凌某到房管部门了解时才知道，所购房屋是小产权房，根本办不了房产证。与房主多次协商无果后，凌某一气之下将房主告上了法庭，希望通过法律途径来解决问题。
案发
2008年5月5日，凌某和王某签订了房屋买卖协议，合同约定王某将位于淅川县金河镇金河社区的一套三室两厅房屋卖给凌某，价格为8万元。并且，王某一再向凌某保证能够办理房产证。
如此便宜的价格买到一套房，凌某觉得很值。随后，凌某就按照合同的约定，共支付给王某购房款8万元及其他费用1万元。
谁知，买到房屋后，凌某在办理房产证时被告知，王某的房屋属于小产权房，双方签订的买卖协议不受法律保护。
虽然买到了房子，但无法办理房产证，凌某接受不了这样的事实，就找到王某，要求对方退还其购房款。但王某以各种理由推托。一气之下，凌某便将王某告上法庭，请求法院判令确认双方之间签订的房屋买卖协议无效，并要求王某返还购房款及其他费用共9万元。
判决
近日，淅川县人民法院确认凌某与王某于2008年5月5日签订的房屋买卖协议无效；王某在判决生效之日起10日内返还凌某购房款8.1万元及建院子费用5000元；驳回凌某的其他诉讼请求。
释法
法院审理后认为，小产权房通常是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给本集体之外人员的买卖行为不受法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王某作为集体经济组织成员，对分得的宅基地应当本人使用，无权转卖他人。
凌某为社旗县赊店镇户口，其购买淅川县金河镇金河社区集体经济组织成员所有的宅基地房屋，与王某签订房屋买卖协议的行为违犯了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。当事人依据该合同取得的财产应予以返回。
不买小产权房
小产权房属于交易不合法交易范畴，购买小产权房会承担一定的风险，这也是不买小产权房的理由。那么购买小产权房有哪些风险？
相关专家对此有全面的解释：小产权房风险极大，，缺少“五证”。“五证”是购房者获得房产证的必要条件。小产权房是没有产权的，不受法律保护。第二，拆迁难补偿。小产权房属于政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家规划冲突，可能被拆除，业主也难以得到拆迁安置。第三，质量难以保证。在房屋建设过程中，质量没人监督，建筑过程中有可能偷工减料，存在安全隐患，入住之后物业管理也容易出现问题。第四，配套不完善。部分房子没有天然气、暖气等配套设施。一旦出现纠纷，可能会断水断电。第五，遗赠麻烦。由于缺乏产权，在遗产继承时会有很多问题。第六，小产权房不能参与市场交易(抵押或转卖)。
虽然城市房价仍居高不下，但对一个家庭来说，买房置业是重要决策，为了避免承担小产权房的法律风险和政策风险，建议购房者务必遵照国家相关法律法规，合法交易，以切实保障自身利益。
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