[摘要] 根据省发改委下发的《关于开展城市住房情况调查的通知》要求，南阳市价格信息监测中心迅速组织力量，深入我市3家大型房地产开发企业和4家房地产中介机构以及市住建委、市土地局等相关部门开展调研，现将有关情况整理汇报如下。
根据省发改委下发的《关于开展城市住房情况调查的通知》要求，南阳市价格信息监测中心迅速组织力量，深入我市3家大型房地产开发企业和4家房地产中介机构以及市住建委、市土地局等相关部门开展调研，现将有关情况整理汇报如下：
一、当前我市中心城区房地产市场发展现状
南阳市是河南省省域次中心城市，中原经济区重要的中心城市，中原经济区的重要增长极。伴随着南阳经济社会的快速发展，截止到2013年年底，南阳市中心城区建成区面积已达140平方公里，常住人口约120万，城市框架的拉大和人口的激增，极大地促进了房地产市场的蓬勃发展。
（一）房地产开发规模迅猛增长和壮大。
近几年我市不断加大招商引资力度，优化治理经济发展环境，投资的软硬环境越来越好，吸引了大批企业来此投资，外来房地产开发企业的涌入给我市房地产市场注入了活力，带来了先进的现代化企业管理模式，以及全新的房地产经营理念，推动了我市房地产市场不断发展和完善。房地产开发企业由上世纪90年代初期的3家，发展到目前的415家(不含邓州市)，年开发量由初期的几万平方米发展到目前的近500万平方米。房地产开发企业的发展，总体上呈现持续、稳定、健康发展的格局。
（二）商品房供应充足，销售价格稳中有升。
2013年南阳市城区住房用地出让面积为16.67万方，与2012年相比增长343.27%；商住两用地出让面积为34.15万方，比2012年增长422.7%，土地供应量大幅增长。
截止到2014年2月底，城区住房用地出让价格为115万元/亩；2013年南阳市住宅用地成交价为110.56万元/亩，比2012年上升36.3%，2012年则为81.12万元/亩，比2011年上升50.1%，住宅用地价格逐年升高。
我市2012年商品住房销售价格平均为3139元/平方米，同比上涨8.28%；2013年平均价格为3927元/平方米，同比上涨25.08%。2014年1～2月份，我市新建商品住房成交均价每平方米3214元，同比下降0.2%。中心城区新建商品房成交均价每平方米4431元，同比增长3.02%，其中，新建商品住房成交均价每平方米3780元，同比下降10.67%。
截止到2014年2月底，全市中心城区新建商品房累计库存208.95万平方米（21463套），其中新建商品住房累计库存175.57万平方米（18682套）。按近三年年均销售水平推算，可满足16个月的正常销售（不包括正在实施的、未进入预售统计的53个城中村改造项目）。
二、多策并举，大力加强保障性住房建设
房地产产业的高速发展，一方面改善了市民居住条件，一方面拉动了经济增长，但同时也迅速的推高了房价，让真正的住房需求者望房兴叹。近年来，南阳市委、市政府按照“稳价增量”的总体思路，以普通商品住房和保障性住房建设为重点，切实保证实现稳定房地产价格和住有所居的工作目标。
一是出台保障房配套建设政策。2012年和2013年连续出台了《南阳市保障性安居工程建设实施意见》和《南阳市商品住房项目配建保障性住房实施办法》。确定保障配建范围——凡南阳市城市规划区内以出让方式供应土地的商品住房用地项目，必须配建公共租赁住房和廉租房。配建的保障房由政府无偿收回，产权归政府所有。确定配建比例——商品住房建设项目及其他含有商品住房的综合性建设项目要按照不低于项目总规划建筑面积10%的比例配建。城中村、旧城改造、棚户区改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，也要按照不低于10%的比例配建保障性住房。明确配建要求：同一商品住房开发项目中配建的保障性住房应同步实施，按整幢或整单元的方式集中建设，不足整单元部分依次仍低到高竖向提供房源。
二是以预售管理为重点引导开发企业合理定价，对执行国家宏观调控政策不力的责任单位和个人进行约谈问责，对商品住房每平方米价格在5000元以上的，实行严格控制；原则上不举行住房交易会，使南阳市房价保持在一个合理的价位，抑制房价过快上涨；同时鼓励和支持群众合理住房需求，重点加大中低价位、中小户型普通商品住房供应，满足自住性住房需求，打击投机性需求。
三是围绕建设现代城镇体系依托城市新区、产业集聚区、城市组团等载体建设，积极发展商业地产、文化地产和城市综合体等新型业态，积极推进县域房地产市场发展，培育新的经济增长点。
四是严格按照国家、省要求，持续推进个人住房信息系统建设，全部完成历史档案补录，加强房地产市场监测、分析预判和跟踪指导，为全面掌握南阳市房地产市场发展态势提供科学依据。
五是加强对房地产市场的全程监管。规划、建设、房管等部门按照各自的工作职责严厉打击违法违规建设和销售行为。促进房地产开发企业树立守法经营、诚信经营的理念，强化行业自律履行社会责任，营造良好的市场环境。通过建立企业不良记录制度，对房地产开发、施工和设计单位资质实行严格管理，违规一次记入不良行为记录，违规两次降低企业资质，违规三次或拒不配合查处的，对该企业停办一切手续。
我市自实施保障性住房建设工作以来，已建和在建各类保障性住房项目328个，156018套，建筑面积1177.14万平方米，其中累计建成各类保障性住房项目170个，建筑面积529.72万平方米，提供保障性住房63327套。
2012年至2014年，新开工建设各类保障性住房项目44个，23866套，250.12万平主米。其中：廉租住房项目5个，1962套、9.44万平方米；公租房项目7个，2203套、11.39万平方米；经济适用房项目12个，5984套、49.53万平方米；棚户区改造项目（城中村）20个，13717套、179.76万平主米。城市经济快速发展吸引大量外来人口，保障房的建设从一定程度上缓解日益严峻的住房需求缺口。
三、当前我市房地产市场主要特征
综合调查情况来看，南阳市中心城区房地产市场呈现出这样几个特点：
一是市场供应充足，但供应风险加大。从2013年全年销售情况来看，供应比较充足。但随着大量城中村改造项目的建设，将潜在增加住房供应量，加剧房地产市场竞争，开发商风险逐步走高。
二是房价不断走高，但涨幅逐步缩小。随着2013年上半年房地产市场价格的逐步走高，部分刚性需求得以释放，推动了2013年全年房地产价格的持续上扬，成为继2008年、2011年后第三个上涨较为迅速的年份。但2014年1至2月份，新建商品住房成交均价每平方米3780元，同比下降10.67%，出现明显下滑。
三是客户分化明显，区域价差增大。2013年是南阳房地产市场分化程度最严重的一年，经济实力较强的客户对价格敏感度低，更愿意接受高档楼盘，户型面积平均超过180平方米，从而带动高品质、大户型销量的走高；经济能力较低的客户则更多地选择60平方米左右的小户型，带动了小户型楼盘的热销。在价格上，同区域内高品质、大户型的楼盘价格比低品质、小户型的楼盘价格相差近1/3。另外，城区公共服务资源的稀缺程度不同，也造成城区区域间楼盘的价格差。同品质、同户型在不同区域间的价格差更是达到一倍以上。中心城区商品住房价是建业集团开发的“森林半岛”项目，销售均价5800元/平方米，价是华恩房地产公司开发的“华恩商厦”项目，销售均价为3356元/平方米。
四是城市综合体项目开始大量入市，房地产行业面临产业转型。2013年，建业凯旋、黄河时代城、龙达新天地、北辰中央活动区等开发面积超过80万平方米的大型房地产项目纷纷开工建设，标志着大型城市一站式综合体时代已经来临，冲击着传统的房地产产业。
四、当前我市房地产市场存在的主要问题：
一是我市商品住房价位相对较低。我市商品住房2013年成交均价为3927元/㎡，低于全省平均价格4310元/㎡的10个百分点；与周边城市相比，低于襄阳市5541元/㎡、洛阳市5140元/㎡、平顶山市4719元/㎡。主要原因一是小产权房较多，成本低、价格低；二是安置房富裕量大，低价转手较多；三是单位团购或定向开发房屋量大，价位低于商品房市场价；四是无证房屋私下交易量大；五是楼市产品大多品质较低，配套设施不完善，居住环境不优。
二是楼市开发主体实力弱。我市房地产开发企业实力普遍不足。目前，我市有房地产开发企业415多家。年开发量在400万平方米左右。很大一部分企业个头小，自有资金、实力不足。据调查：我市具备一级房地产开发资质的企业只有6家，具备二级房地产资质的企业只有29家，具备三级房地产资质的企业有50家，其他企业均为四级或暂定资质。年营业额过亿元的企业不超过60家。进驻我市中心城区的外地房地产开发企业，有建设项目的有12家。
三是楼市地产项目手续滞后。我市房地产开发项目，手续普遍不齐全。南阳市房管中心发布的《南阳房地产市场预警预报月报》显示：2013年中心城区共有178个在建在售项目，其中就有101个项目手续不齐全，占项目总数的56.74%。在去年市建设工程领域突出问题专项检查中，检查出存在问题的建设项目多达169个。城中村改造项目目前已经开工建设(包括已经开始交付使用)的，共有50多个，但目前手续完备的不足10个。
四是二手房交易市场潜力未能发挥。我市新建商品房手续不齐和民房的大量存在，使我市相当一部分房屋无法登记发证。房屋初始登记率偏低。以中心城区为例，房屋登记中的历史遗留问题比较突出，致使目前我市大量拥有国有划拨土地的房屋和集体土地的房屋没有登记发证，无法上市交易，如：单位房出售、经济适用房转让等；能办理过户手续的除部分集资房、房改房外，只有商品房屋，而目前我市大部分商品房屋因建房手续不完备，未取得房屋所有权证，因此也不能办理二手房过户交易手续。这些因素直接制约了我市二手房屋上市交易，造成二手房交易市场不活跃；同时私下交易较多，长期下去易引发社会矛盾。
五、2014年我市房地产价格走势预测
根据南阳市2013年发布的统计数据：南阳市总人口1166万人，其中乡村人口737万人，市镇人口429万人;在全市市镇人口中，中心城区118万人，占全市市镇人口的27.5%。按照我市“十二五”规划城镇化率年均增长1.9个百分点推算，全市城镇人口年均约增加22万人。按“十二五”规划中心城区到2015年底，将由现在的约120万人增加到140万人，每年将增加约7万人。按新增城镇人口50%的刚性需求，依照国家住建部制定的“小康”居住标准每人35平方米推算，全市年需新增住房面积385万平方米，其中，中心城区年需新增住房面积123万平方米。加之棚户区、城中村改造以及外来人口和投资性需求等因素，全市年需新增商品房面积大概在400万平方米左右，其中，中心城区年需新增商品房面积约在150万平方米左右。未来3年内房地产市场仍然会有相当大的刚性需求，对房地产价格形成支撑。
从经济环境和政府调控政策来看，对房地产价格造成了下行压力。不久前银行取消了首套房优惠利率，并且延长了放款时间，个人房贷仍持续收紧，势必影响房地产市场。加上由于人们受物业税开征、官员财产申报、住房投资预期降低等因素影响，我市楼市将逐步由卖方市场向买方市场转变。业内人士预测，在去年突如其来的爆发式高增长结束后，今年楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，楼市正在步入调整期。在调整成为大势所趋的背景下，在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。期内房价上涨过快过高的可能不大，房价将保持基本稳定，小幅上扬。
六、稳定住房价格和促进房地产健康发展的建议
（一）加大招商引资力度，促进房地产市场转型发展
一是继续加大房地产招商力度。建立一套科学的土地招商运行机制，多形式开拓信息渠道，全方位开展推介招商；完善城市服务和商业功能，推进重点商业区块的改造提升；加快白河南、南阳新区、及沿河等重点区域成熟地块的推广和招商，进一步完善地块配套设施建设，提升地块开发的成熟程度和潜质，优化环境，推进城市建设进程，加快城市能级提升。
二是在符合城市总体规划的前提下，鼓励发展商业地产、旅游地产、新兴产业地产，对投资10亿元以上的此类项目，采取一事一议的方式，给予更大力度的扶持和优惠。
三是切实提升房产开发品质。房产开发企业应注重房产项目的方案设计，合理确定小区功能、空间布局，科学组织动静态交通；注重房产项目公共服务设施的配套建设，合理布局公共服务设施，并优先安排与住宅同步建设；注重房产项目的户型设计，侧重设计中小户型，适度控制大户型；注重房产项目工程的生态环保，积极推广应用新材料、新技术、新设备、新工艺，提高住宅的科技含量和生态水平；注重房产项目的后期管理，加强小区物业管理，融洽物业与业主关系，提高小区居住品质。
（二）优化房地产投资发展环境
一是优化对房地产企业的行政服务。各相关部门要研究进一步改进服务的措施，认真落实一次性告知、限时办结等制度，提高服务效能。在项目建设前期，开辟绿色通道，限时办理行政许可和行政审批，保证规划与建筑设计方案申报后及时开工建设；在项目建设中期，各相关部门要加快基础设施配套建设，保证房屋竣工时基础设施配套到位。
二是维护建筑市场秩序。对于施工过程中出现的恶意阻工、强装强卸、强买强卖、敲诈勒索、寻衅滋事等违法行为，公安部门要从严从快依法打击，营造良好的房地产开发建设环境。
三是加大对房地产业的金融支持力度。各商业银行要合理调配有限的信贷资源，进一步加强对房地产开发企业和建筑企业的有效信贷投放，重点支持普通住房和保障性住房项目建设，努力满足经营规范、管理到位、信誉良好的各类房产开发商合理的信贷资金和金融服务需求。
四是切实减轻开发企业负担。新出让的经营性用地，土地出让金可采用分期付款方式在一年内付清；适当降低开竣工履约保证金。
五是对开发体量较大的项目，可实施分期预销售。建筑面积3万平方米以下（含3万）的开发项目，必须一次性办理预售许可证；超过3万平方米的项目，可根据项目规模适当进行分期预售，但每次预售不得少于3万平方米。分期方案由开发企业提交，经房管部门核定后，在售楼处一次性公示实施。
（三）注重调控监管，确保房地产市场健康稳定发展
一是合理安排新增土地供应。科学合理做好土地收储工作，积极主动做好地块前期开发，大力提高土地节约集约利用水平。新增建设用地指标主要安排在城区使用，控制一般镇（街道）的经营性土地供应，科学把握土地供应时序、节奏，防止市场大起大落和土地闲置。
二是加强房地产市场管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对违规发布商品房广告的行为，由相关部门予以严肃处理。同时，加快房地产市场诚信体系建设，加强房地产市场价格秩序管理，认真落实商品房销售明码标价规定和“一价清”制度，严肃查处价外乱收费、价格欺诈、违法售后、返租等扰乱市场秩序行为。
三是建立房地产市场分析机制。及时准确地发布房地产市场动态信息，健全房地产统计和信息公开制度，为企业经营和政府决策提供依据。
四是加强舆论宣传引导。坚持正确的舆论导向，客观报道房地产市场形势，客观引导房地产投资和消费，坚定消费者、企业对宏观经济和房地产市场的信心，为我市房地产业健康稳定发展营造良好氛围。
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