[摘要] 强化房地产市场监管，加强商品房预（销）售管理，是实现我市房地产业平稳健康发展的保障。然而目前房地产市场上还有少数违法违规销售行为，严重损害了购房者的利益，影响了政府形象。如何有效打击房地产市场违法违规销售行为，维护购房者权益，目前，记者就市民关心的问题，专访了市房管中心有关负责人。
强化房地产市场监管，加强商品房预（销）售管理，是实现我市房地产业平稳健康发展的保障。然而目前房地产市场上还有少数违法违规销售行为，严重损害了购房者的利益，影响了政府形象。如何有效打击房地产市场违法违规销售行为，维护购房者权益，目前，记者就市民关心的问题，专访了市房管中心有关负责人。
问：当前我市商品房违法销售的主要表现有哪些？
答：一是违法预售，即开发商将不具备销售条件、未取得《商品房预售许可证》的商品房屋向社会预售，有的表现为项目还未开工就开始预(销)售，有的表现为收取“诚意金”、定金(订金)或预付款，有的是以“排队放号”、“内部认购”、“ＶＩＰ贵宾卡”等方式变相收取房款。
二是假借集资建房之名变相搞房地产开发。个别房地产开发企业或个人与有些企事业单位结合，名义建设单位集资房，实则搞房地产开发，这样的房屋手续难以健全，购买后房屋所有权证很难办理。
三是无资质开发，如在农民宅基地上违规建房销售等。
问：怎样确定所购商品房是否在预售范围？
答：市民在购房前必须查看开发商是否具备“五证一照”。“五证”是指房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。“一照”即企业法人营业执照。交房时开发商是否提供“两书”，即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。另外，批准销售的房屋和购房人购买的房屋必须一致。
问：购买商品房一般步骤有哪些？
答：１．寻找适合自己的房地产项目。２．确认开发商售楼是否有合法手续。３．网上签订商品房买卖合同，按合同约定交付房价款，由开发商办理合同备案。４．申请预购商品房贷款的，应当先申请商品房预告登记。５．办理预购商品房抵押贷款，与公积金管理中心或银行签订贷款协议，由购房人、金融部门共同办理抵押登记。６．验收房屋，办理入住手续。７．入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。８．在约定的期限内，领取房屋所有权证。
问：“内部认购”是否合法？
答：“内部认购”是指开发单位在未取得《商品房预售许可证》、打着“内部认购”幌子而提前收取购房户购房款的一种违法行为，因为“内部认购”违反国家相关法律、法规，且不能保证购房户的购房权益，是房屋主管部门严厉打击的一种违法销售行为。
问：违法销售的危害有哪些？
答：国家相关法律、法规主要是为了保障购房人的权益不受损失，违法销售不仅扰乱正常市场销售秩序，更为严重的是，将导致购房人正当权益得不到保障。
首先，如果开发商申办了《商品房预售许可证》，其开发行为已经过房地产管理部门审核并纳入跟踪监督范围，承购人预购其商品房是有保障的。如果开发商未办理商品房预售许可证，规避审核和监督，预购其商品房则容易跌入陷阱。
违法销售等于房地产开发企业把开发风险直接转嫁给了购房者。因为不能签订正式《商品房买卖合同》，购房人的购买权利得不到有效保证，消费者或不能如期入住和拿不到房权证，或由于开发商“一房多卖”而引起房产纠纷，或开发商将已抵押的商品房预售，或将已预售的商品房抵押，或开发商席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”，或开发商不能兑现承诺，擅自更改规划、设计，在居住环境、配套设施、套型乃至住房面积上损害承购人的合法权益。
此外，个别房地产开发企业无证预售，还存在制造楼市虚假紧缺、借机囤积、抬高价格等不正当竞争行为，严重扰乱正常市场交易秩序，影响其他房地产开发企业正常销售。
问：国家、省、市对商品房销售的规定有哪些？
答：国家对房屋预售实行许可证制度。
房屋预售应当符合下列条件：
１．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
２．持有建设工程规划许可证和施工许可证；
３．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》规定，“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十二条规定，“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。第三十八条规定，“违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。”
原国家建设部、发展改革委、工商总局联合发出《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》：未取得商品房预售许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、认筹、收取预订款等各种形式变相预售商品房。
我市先后出台了《南阳市商品房预售管理及买卖合同网上登记备案实施办法》等相关法规，明确要求房地产开发企业销售房屋，必须取得《商品房预售许可证》，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
问：我市对《商品房买卖合同》的签订如何规定？
答：开发企业在取得土地证、规划许可证、施工证之后，工程进度达到相应要求后，市房管中心将为其颁发《商品房预售许可证》，购房人与开发企业达成协议后，开发企业及时为买受人网签正式商品房买卖合同。
问：百姓购房应注意哪些问题？
答：百姓购房，首先应注意房地产开发企业是否取得《商品房预售许可证》，如果取得，则表明开发手续齐全、项目进行良好，可以放心购买，如果没有《商品房预售许可证》，则表明前期土地、规划等手续不齐或工程进度未达到规定阶段。
按照相关规定，《商品房预售许可证》应当悬挂于售房部显要位置，供购房人查验。《商品房预售许可证》上面明确显示有开发企业、楼盘名称以及准予出售楼盘的标号或名称。消费者在购买房屋前，可要求开发企业出示《商品房预售许可证》并现场查验。
问：怎样查询是否具备《商品房预售许可证》，举报电话是多少？
答：市民可以直接到市房地产交易中心，查询开发企业是否办理《商品房预售许可证》，也可以直接登录市房地产信息网（ｗｗｗ．ｎｙｆｄｃ．ｇｏｖ．ｃｎ）查询。
如果市民发现开发企业在未办理《商品房预售许可证》而直接对外出售，可致电市房管中心６２２６２８６７、６３２９８３６８ 进行举报，保护自己的合法权益，避免更多市民上当受骗。
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